弹丸之地贵州遵义湄潭县,规划了数百万方的商业地产,但是该县50万人口中,非农业人口只有区区五万人,大型卖场的底层商铺价格不到万元每平方米,销售依然是困难重重,湄潭是下一个宁化吗?

数百万方商铺集聚 湄潭要做下一个宁化?

      湄潭国际汽车博览城销售压力大

  上周,笔者在博客上关注了贵州湄潭国际汽车博览城,一个30万方的商业地产项目,还没有出生,就面临惨烈的市场竞争的事件,认为其前景堪忧。随后,该文章被转发到贵州天涯、湘江论坛等平台上,点击过万。

   不过,笔者以为有些挂一漏万,为了将遵义湄潭国际汽车博览城及其所在的湄潭进行一个详尽的逻辑分析,以便投资者理性决策。

   遵义湄潭国际汽车博览城,除了遵义黔北汽车城这一庞大的竞争对手,在湄潭也有不少项目与其争夺客户。

  其中与其距离最近的是亿百汇建材家居五金博览城。该项目紧邻湄潭国际汽车博览城,建筑总面积20万方,定位为“以家居建材、五金机电为主导”的超大规模商业旗舰,囊括商贸流通、仓储物流、电子商务,商业配套等多种商业形式,也是湄潭首屈一指的商业综合体项目。目前,这一项目已经对外发售,可谓抢占了市场先机。

  该项目的销售人员介绍,与开发湄潭国际汽车博览城的贵州湄潭天成置业不同的是,亿百汇的开发商曾经做过多个大型商业综合体,在全国有4-5个亿百汇这样的市场,也有不少商家愿意与开发商同进退。因此,开发商宣布自持30%的物业。

  调查发现,湄潭国际汽车博览城在湄潭县城,还有一个劲敌,就是中国茶城项目。中国茶城离国际汽车博览城不足5公里，耗资10亿元，占地面积300多亩、总建筑面积约50万平方米。目前,中国茶城已建成的茶叶专业市场一期工程建筑面积85000平方米。该项目是继浙江新昌中国茶市、福建安溪中国茶之后的又一全国性大型茶叶专业交易市场，是中国最大的绿茶集散中心。按照规划,中国茶城立足贵州、辐射西南、面向全国，打造集茶叶销售、科研、检测、培训、文化、旅游、休闲为一体的国内一流茶城，不仅将成为交易平台，还将成为以茶为核心的茶产业发展综合舞台。这个中国茶城是国家农业部的定点市场,也是贵州省的重点工程。湄潭是一个历史悠久的产茶大县,全县茶园有48万亩。因此,中国茶城可谓是湄潭县最立足实际,着眼产业发展未来商业地产。    

  目前该项目正在紧锣密鼓地进行二期施工,到年底,该项目也有大量的商铺推出。

        湄潭:中国下一个宁化?

  “上述三项目,规划面积已经高达上百万方,”当地一不愿透露姓名的知情人士王先生表示,湄潭的商业地产还有德信国际广场、太阳城、水岸金都等项目,其零星商业的规划也在百万方以上,不知道有那些人来买?

   规划是一回事,能不能被市场接受又是另一回事。当地一规划界人士表示,一旦项目规划,投资和销售就是开发商自己的事情,政府管不了市场,开发商销售出现什么问题也只有他们自己来化解。

  湄潭县2015年政府工作报告披露,2014年全年湄潭预计完成地区生产总值65.65亿元，增长16.7%；全社会固定资产投资169亿元，增长86％；50万元以上城镇固定资产投资104.06亿元，增长29.5%；社会消费品零售总额21.67亿元，增长13.6％；财政总收入9.04亿元，增长27.85％；地方公共财政预算收入4.89亿元，增长25.04%；城镇和农村居民人均可支配收入分别实现23076元、9152元。

   一个农业大县,商业地产规划达数百万方,湄潭要做下一个宁化吗?

   有地产专家指出,中国下一波危机的重灾区将是中国广大的县级城市，那些地方的房地产开发充满危机，无论是搞商业住宅，还是搞商场或者各种形态的经济开发区。关键是，谁来消费？每座城市都在搞城市综合体，结果发现商场里的工作人员比顾客还要多，消费如何能起来呢？

   福建宁化，一个经济落后的山区农业县，近两年却卷入了疯狂的房地产发展漩涡当中，不足10万人的县城，却有数十个楼盘拔地而起，房地产的到来打破了边陲小城昔日的宁静，它像一个富有魔力的巨大“吸金石”，让数十亿民间资本卷入到了那场风暴眼，难以自拔。

   福建宁化的悲剧是否会在湄潭重演,目前尚未可知。然而湄潭与福建宁化却有惊人的相似,一方面经济相对比较落后,一方面房地产、特别是商业地产非理性繁荣。

  冲动的投资者们应该谨慎了!