千亿外资涌入二线城市

要限制外资是十分困难的。

今年4月，和记黄埔地产公司又与重庆市南岸区政府签订合同，以24.5亿元正式接手南岸杨家山片区2500亩土地。据悉，和记黄埔地产将投资120亿元，将该地打造成集中高档高层住宅、商业等为一体的新城区。和黄拿地手法凶猛，投资额达数百亿元，其中深圳、重庆分别位于第二、第三，仅次于上海。也就是说，二线城市已经成为和黄投资重点。7月30日，香港信和置业出资41.8亿拍得重庆新地王，掀起外资进入重庆的又一个高潮。

　事实上，国家已经对外资在限制，一知情人士告诉记者：“现在外资很难直接进入内地市场，所有外资投资内地，任何一笔钱，都需要到商务部备案，才能结汇。商务部备案，其实是审查。”但是，很多外资还是能够通过与内资合作、收购内地企业的方式曲线进入到内地市场。 “我估计目前在二线城市开发的外资已经有千亿元之巨。”业界一专家对记者估计，“各种主体的外资，通过各种渠道，正在进入二三线城市。”

　公开信息显示，外资进入的主要城市为成都、重庆、武汉、苏州等，这都是目前房地产的热门城市。据记者调查，在成都，外资已经占半壁江山还多。重庆是和黄、瑞安几大巨头大面积圈地，外资比重还在增加之中。苏州更是外资云集，日本大和房屋首次进入中国，就是选择苏州。其他诸如南京、杭州、宁波等城市，也都有外资大举进入迹象。

外资咄咄逼人的态势显然已经纳入监管层的视野。7月31日，央行上海总部最新发布的《中国区域金融稳定报告(2007)》称，在人民币升值预期下，外汇资金开始流向天津、山西、广西、海南、重庆等地的房地产业，需要引起关注。该报告还显示，我国2006年各地区房地产投资增长仍较强劲。2006年，东部、中部、西部和东北地区房地产投资分别增长17.61％、30.35％、31.26％和32.68％。其中，外资起了推波助澜的作用。

　楼市控制权或将易手

“外资进入二三线城市将如潮水一样难以遏制，”有专家预测，国内的二线城市一直以来都是相对封闭的市场，但是随着大批外资的进入可能导致这些城市的楼市控制权易手。

原因很简单，外资也就当然对中国的房地产市场情有独钟。去年5月，国土资源部发布的一份报告中的数据显示：全国大多数城市房地产开发的利润率普遍在10%以上，中高档项目的平均利润率更高，一般达到30%～40%。该数据还以北京为例：北京市房地产开发利润占房价的比重平均达到17.1%，其中最高的在二、三环之间，达到了20.4%。这份报告的结论认为，房地产行业的利润率过高，已经超过了其他行业的平均水平。外资在国际金融市场上，外资的年盈利率约在4%左右，外资投入房地产的理想年盈利率在8%左右，这远远低于目前国内房地产资本的实际盈利水平。再加上国内物业本身的升值潜力和人民币升值所带来的利好。

以重庆为例，从去年开始，重庆本土低产商开始分化，有的到贵州、四川去挖煤，有的到农村去城市都市农业的开发，而决大多数本土开发商开罗到自己的实力只能到区县市场去搞房地产开发。

“重庆主城区地产商正在变得财大气粗，”重庆一本地开发商王先生面对现状十分不满，因为他以前的对手要么是用外资在玩，要么已经卖掉股份做起了职业经理人。而由于重庆市政府出让的地块越来越大，动辄数千亩，这个实力并不占什么优势的开发商不得不将自己的生意向区县转移，因此难免有些牢骚太甚。王先生认为，他们并不是用自己的钱在玩，因此他们的社会责任感也应该比较有限，因此对整个地产行业的健康发展并没有太大的好处。

事实上，重庆房地产市场已经完成了洗牌，外来的开发商已经基本掌握了重庆楼市的控制权，今年新开中高档楼盘的70%以上都掌握在外地开发商手中，而这些外地开发商至少有一半以上存在外资背景。

重庆市国土局一不愿透露姓名的官员认为，外资如果掌握二线城市的楼市控制权将对国家下一步对房地产市场的宏观调控带来新的障碍。由于财大气粗，对于比较传统的加息等宏观调控手段，外资开发商并不太放在心上，而就目前的监管水平，国家外管局又很难对这些外资开发商进行有效的监控。