提要：没有人敢否定阳光大地目前在局部市场的非凡成功，也没有人能否认其在市场营销方面的独有狼性。四川南充这个三线楼市，阳光大地置业的市场占有率超过了三分之一，几乎所有开发商都不愿意成为其竞品。阳光大地南充逆风飞扬的背后，是什么样的程序设置和市场密码？

围剿式营销

围剿式营销是阳光大地在南充楼市的典型特征！

如果你去深入调查和理解阳光大地的市场存在，你就不得不叹服其在市场营销方面的成功！你就会真正领悟到营销的未来就是思维控局，而关键是正确的思维方式，对营销真正的挑战并非来自于你的竞争对手，而是来自于于消费者脑中的怀疑!

9月2日下午，一个姓刘的购房者专门详细地阐述了其在阳光中心城二期营销中心对阳光大地集团围剿式营销的体验！

一进入阳光中心城的营销中心，购房者就可以感受到营销的热烈场景。不知道是故意营造的气氛，还是真实的成交，在刘先生进入营销中心不到两个小时的过程中，该项目成交了三套。每次成交，都有个砸金蛋的环节，而在砸金蛋的过程中，营销人员会猛敲一下锣，锣的一声脆响，可以震撼到购房者的心灵深处。除了锣响，还有营销成交气氛的礼炮，所谓锣鼓喧嚣，礼炮齐鸣的背景营造，让购房者很快入戏。

看了很多次房，也买了不少商品房的刘先生表示，他是第一次遇到有两个美女置业顾问同时出马、相互配合为其介绍项目，有点受宠若惊。而这两个美女置业顾问显然是训练有素，几乎让刘先生插不上话。同时，自己每一次的疑问，都得到了相当完备的解答。无论是项目周边配套，还是竞品项目的细节，阳光大地的置业顾问都做了扎实的功课，给购房者无懈可击的感觉。

刘先生基本没有时间思考，感觉脑袋嗡嗡地一片空白，一切都被清洗干净了，仿佛世界上只有阳光中心城这一项目，只有阳光大地置业这一家开发商。置业顾问总是在口若悬河地讲着项目若干的好、竞品如何的糟糕。

能够把一个连中国TOP50都算不上的中小开发商讲得美轮美奂，是阳光大地营销团队的核心战斗力。当然，在价格可接受的前提下，目前的消费者都是盲目崇拜大品牌的，因此要把阳光大地的品牌故事讲得无懈可击，必须要足量的规模支撑。这也就给阳光大地的老板做大规模的原始动力，做不了全国老大，就要做四川老大，做不了四川老大，至少要做南充老大。

“没有人能随随便便成功，通常两个以上置业顾问同时上阵，实施车轮战法，彻底消除购房者脑中的所有怀疑是阳光大地围剿式营销的根本目的，”南充当地一地产营销总王先生认为，阳光大地的业绩来自于对市场的独特理解，是对购房者进行彻底洗脑的必然结果。毫无疑问，阳光大地置业针对中国西部三四五线城市房地产市场做过系统而又细致的研究，在此基础上创造了独特的围剿式营销，这是其在南充等城市取得辉煌业绩的关键。

低价干掉一切对手

在南充市场，阳光大地有价格屠夫的行业盛誉！

商品房是大件商品，显然光靠洗脑是不行的，价格是阳光大地在对客户洗完脑后的又一个杀手锏！

上述刘姓购房者在去阳光中心城之前，先后看了周边的竞品项目凯旋天地、凯旋会展新城、鸿通.雍河湾等项目，最后算了一套81.52平方米，原总价582707元，算上所有优惠，成交总价502707元，单价6166元/平方米，此单价已经比周边项目同类产品低400元以上。但置业顾问仍然表示，如果当天可以下定，还可以向公司营销经理申请优惠。在刘先生表示价格太高，超出预算的焦虑，准备要离开的时候，置业顾问使出了杀手锏，称如果马上下订，三天签合同，自己手上有一套特价房，面积80.56平方米，总价只要453413元，其单价只有5628.26元，这个单价比竞品项目推出的特价房低了近600元。

阳光中心城只是阳光大地置业在南充市场策略的一个缩影，在南充主城各区凡有阳光大地项目的区域，其他开发商都饱受煎熬！这简直就是让其他开发商无法活下去的节奏！

在每一个阳光大地售楼部的洽谈桌上，都有一个南充当地开发商的销售排名，阳光大地以绝对的销售规模优势成为南充当之无愧的地产老大。可是没有人知道，阳光大地在成为南充市场绝对老大的同时，获得了多少利润。

“我们都非常害怕成为阳光大地的竞品项目，不是别的，就是我们测算出来的销售单价通常会比阳光大地高出600-1000元。换句话说，如果按照阳光大地的销售价，绝大部分开发商不但不能赚钱，反而会亏上个两三百，”南充当地一开发商表示，实在无法理解阳光大地的定价策略。现在整个地产行业已经十分成熟，地价一旦确定，终端产品的价格就基本已经确定，毕竟建安成本、税收成本、资金成本都是刚性的。南充市场真正资金成本低的中海、保利等央企和运营状态相对良好，融资成本与中海相当的龙湖基本很少或没有涉猎，大部分开发商的融资成本都相差不大，其可以腾挪的就只有企业相对微薄的利润空间了。

问题的关键是，绝大多数开发商已经不屑于赔本赚吆喝了，如果把利润都挤干净了，开发商做项目的意义何在？

调查发现，2018年至今，国内一线开发商在南充拿地的规模和频次明显萎缩，原来在南充有项目的恒大、碧桂园、绿地等基本停止规模扩张和土地储备。中国地产TOP30强的开发企业几乎没有再进入南充这一看上去供需两旺的市场，其中最为重要的原因就是算不过来账。

一个一线开发商的土拓老总王先生表示，公司之所以没有敢进入南充市场主要基于两点：一是土地价格已经不低，而终端的商品房销售价格上涨抗性较大，未来的利润空间十分有限；二是南充楼市的未来难以评估，棚改完成之后，南充楼市的旺盛需求能否持续仍然是未知数。

有地产研究人士表示，阳光大地作为一家族企业，其发展路径与早期的碧桂园有些相近。由于建筑施工是由自己的家族企业来完成，可能相对其他开发商会有一些成本优势。然而，建安这个版块无论谁来做，在保证建筑质量的前提下，即使是将利润挤干净也没有多少空间，何况，建筑企业同样面临生存和发展，基本的利润是必须要保证的。

问题的关键是，企业不创造利润而不惜一切代价做大规模就有可能是庞氏骗局！

不惜代价南充拿地 阳光大地成三四线城市发展典型

阳光大地的宣传册上有一句特别牛逼的口号：阳光大地置业与太阳地球同在！

为了践行这个目标，2017年开始，阳光大地在南充激进拿地，终于稳坐市场的第一宝座！

2014年4月，阳光置业初次亮相便一鸣惊人，以461万/亩的价格摘得江东大道西侧D-5地块，刷新了江东新区“地王”纪录。其后，1号项目江山金岸、2号项目阳光白马城均一路热销：江山金岸以9个月的销售周期，拿下2015年南充楼市销售套数第一；阳光白马城更是开盘不到一年，即告售罄。

2017年，雄心勃勃的阳光大地一气拿下5宗建设用地，并推出了阳光西山秘境、阳光御府、阳光御园、阳光天朗、阳光天誉。2018年，阳光大地集团在南充同时开售的项目达到6个，成为南充楼市最具竞争力的房企之一。到2017年末，阳光大地在南充已经布局了8个项目。

2018年，阳光大地以南充主城销量47.73亿元创下南充单一地产品牌销量的奇迹。当年，阳光又拿下3宗地块，打造阳光中心城、阳光一品江城、阳光半山府邸项目。

2019年，阳光大地集团在南充高调宣布【3+6全域布局】战略声称，未来将实现100%城市覆盖率，全力倾覆布局南充三区六县市版图！阳光大地集团已入驻南部县和营山县，完成“三区双县”覆盖，全力冲击南充“三区六县市”全域布局总目标！

6年风驰电掣般跑马圈地 ，阳光大地集团项目星罗密布形成跨越三区、多盘联动的格局。深耕主城三区江东大道、白马新城、安汉新区、文峰片区、物流大道、南湖片区，嘉陵主城区、顺庆主城区、北部新城等，并入驻南部县和营山县，形成了“三区双县”的棋盘格局，在未来，将顺势攻略其他县市，剑指阆中、西充、蓬安、仪陇四大城，真正实现“精耕”南充。

很多企业的战略就是做出来进行品牌输出的，但是阳光大地集团最大的成功就在于其强悍的执行力，其南充战略是说到做到。2020年，阳光再次拿下7宗地块，自此，阳光在南充的楼盘已经达到了28个！

因为南充，阳光大地集团成功重塑了其江湖地位，成为中国地产发展史上的一个特例。

将所有的鸡蛋放在同一个篮子里本是投资大忌，然而背后不乏高人的阳光大地却违背了这一基本常识！从目前情况来看，阳光大地的未来荣辱已经与南充这个地级市楼市发展融为一体。

没有人知道，阳光大地缘何如此热衷投资南充？