今年3月，重庆中梁百悦汇的业主在接房时，发现一个“伤害性不大，侮辱性极强”的问题：

开发商中梁控股集团（以下简称：中梁，股票代码：2772.HK）在销售重庆中梁百悦汇公寓项目时，将设计中的公厕进行了多次售卖。

这会导致什么后果呢？

业主在“自家”厕所蹲坑时，门外三急之人咚咚咚把门拍得山响，要其合理利用“公用”厕所使用时间。

这种无法言说的尴尬场景，让人菊花一紧之时也不禁反问：为什么一个上市开发商要搞这样的骚操作？

1

1个厕所卖了两份钱

原本是高高兴兴接房的日子，结果因为诸多质量问题和公厕的多次售卖，让业主们不得不采用了“堵马路”的极端方式来维权，要求退房。

这是3月发生在重庆中梁百悦汇现场的一幕。

与其他项目接房时曝出质量问题相区别，这个项目最奇葩的是，开发商中梁把公厕在公摊给每户业主后，又转头把公厕卖给了相连户型的业主。

在房屋销售合同里，开发商是这样说明的：

该商品房所在楼层A、B等公共部位归业主共同共有，且已按照规定分摊进各业主的房屋建筑面积。各买受人再次同意并确认，A、B公共区域确定为与该区域相连业主的专属使用区域，拥有共有权的其他业主对其独占使用没有异议，表示自愿放弃对A、B区域使用权，但各买受人所购商品房的产权登记面积不因此而发生任何改变，并按照产权登记面积缴纳物业费用。

翻译一下，这段话有两层意思：

1公厕已经分摊卖给各位了，但各位用不了，还要按产权面积交物业费；

2公厕由相连户型的业主独占使用，各位对此无异议并自愿放弃使用权。

总结下来就是：

购买中梁百悦汇的业主，众筹了一个公厕给别人专用。这是何等的伟大情操啊。

而拥有使用权的业主也很委屈，当初购买相连户型时，相比其他户型，单价就要高出不少，算下来总价多了7万~10万元不等。但多付出的钱却换不来相应空间的所属权。

利益驱策下，房地产市场从来不缺奇葩操作，一房两卖就屡有耳闻，但一厕多卖着实有些黑色喜剧的味道了。

2

有产权的没使用权

有使用权的没产权

记者现场走访中梁百悦汇了解到，该项目由4栋公寓和社区底商构成，其中1号楼为SOHO户型，2、3、5号楼为LOFT户型。

因为打造的是公寓项目，开发商在每层预留了A、B2个公共空间，分别位于1、2（与5号楼楼层结构基本一致）、3号楼的红框位置处：

其中1、3号楼的A、B公共空间在平面示意图中没有做功能标示，但在2、5号楼的平面示意图中做了2个蹲位+1个洗漱位的示意。

中梁在销售项目之时，就已将每层楼的A、B公共空间，分摊到各个业主头上。

大致测算下来，每户业主少则公摊了0.8㎡，多则公摊了1.65㎡的A、B公共空间面积，按项目建面约1.4万/㎡的销售均价算，每户业主多交了1.1万~2.3万元不等。

而根据合同约定，除相连户型外，其余多交了钱的业主并没有A、B公共空间使用权，后续还要交相应产权面积的物业费。

另一方面，每层楼A、B公共空间相连户型的业主，在购买该户型时，又以7万~10万元左右的总价，获得了A、B公共空间的独占使用权，但并没有获得相应的产权。

这就造成一个非常奇葩的局面：

业主们都额外花了钱，但有产权的没使用权，有使用权的没产权。

中梁在中梁百悦汇项目上玩的这一手一厕多卖，让人直呼666，也让花了冤枉钱的业主走上马路维权。

3

开门见公厕

针对中梁百悦汇项目1厕2卖的操作，业主们在3月的维权中，明确提出了诉求：

要么恢复公厕，相连户型业主协商赔偿或退房；

要么不恢复公厕，公摊面积相关费用退给每户业主。

记者了解到，在4月中旬项目最新问题沟通会议纪要里，关于一厕多卖的解决方案，虽未最终拍板，但似乎更偏向于按照图纸进行恢复。

而这种方案对于每层楼A、B公共空间相连户型的业主来说，无疑是个晴天霹雳。

有2个问题将会在装修和后期使用时，带来极大的不便。

问题一：没有预留主落水管道，改管道相当麻烦；

问题二：开门见公厕。

记者在项目现场发现，平面示意图上并没有标示出落水管道的位置，但基本每层楼的每个户型里，都预留了主落水管道，业主可以根据自身需求，在户型设计中增加或取消卫生间。

但是，A、B公共空间相连户型里，并没有预留主落水管道。

比如2、5号楼的18、19号2个户型里，没有主落水管道，卫生间下水管道是直接预留在相连的A、B公共空间里。

3号楼的22、23号2个户型同样如此，主落水管道并没预留在房间里，而是在隔壁的A、B公共空间里。

也就是说如果恢复公厕，相连户型的业主如需设计卫生间，要另外想办法连通主落水管道。

即便管道问题解决了，在后期使用上，也将直面味道的冲击。

最直接的遭遇就是2、5号楼的18、19号2个户型。

现场2个户型的入户门位于走廊之上，将A、B公共空间各自包含了进去。一旦根据平面示意图标注，A、B公共空间恢复成公厕，2个户型的入户门就将退至公厕门后。

家门口就在公厕旁，开门见公厕的日子，光想一想都仿佛自带臭味。

分歧就此产生，有不少购买了A、B公共空间相连户型的业主就表示，如果真要按此种方案整改，那他们只能选择退房了。

而这似乎又是一场磨人的硬仗。

4

公厕躲猫猫

对于中梁百悦汇一厕多卖的问题，中梁重庆公司营销负责人杜桂斌表示，公共卫生间并不实用，但规划中必须要有。公司就想到近水楼台先得月，把卫生间给相连户型业主用，其他业主说一声就行了，相连户型业主实际也没有产权。

虽然回答避重就轻，但中梁显然在行动上早有预案。

这也造就了A、B公共空间上演的另一番奇葩操作。

现场可见，2、5号楼A、B公共空间的相连户型，其入户门位置，铺装的少量地砖和走廊公区一致。间接证明了原本入户门的位置，是和平面示意图上一致，更靠里。

不仅如此，3号楼的平面示意图上明明标示了A、B公共空间有单独的入户门及位置。

但在现场，只能从一堵墙上隐约分辨出一个门框的轮廓。

只有绕到户型的窗户外看进去，才可见里面已统一用砖头进行了封砌。

据部分业主反映，这是开发商在将3号楼面积较大的A、B公共空间，2次售卖并通过消防验收后，做的一个掩耳盗铃之举。

其目的，和2、5号楼将入户门外移至走廊处一样，有意让公厕躲猫猫，让大部分业主忽略此公共空间的存在，在接房时蒙混过关。

当业主仔细在合同中寻找，发现了A、B公共空间的合同条款有问题时，杜桂斌则直接甩锅给业主：“合同肯定不得一一解释，若客户有异议提出来，没有异议直接签字。大家都是成年人，都有民事能力。”

5

狂奔的黑马背后

实际上，中梁的一厕多卖，只是中梁百悦汇项目诸多问题之一，业主的维权主要还是集中于房屋交付时的各种质量和配套问题。

项目这么多的不如人意，杜桂斌一句话点中要害：中梁百悦汇目前是亏损的。

业内人士也证实，该项目是中梁于2017年通过收购获得，价格比较高，做出来后要实现盈利有一定难度。

而当时硬着头皮拿高价，则是中梁在狂奔时的必然之举。

作为近几年地产界的大黑马，中梁从2015年的168亿开始发力狂奔，到完成千亿目标和登陆资本市场，整套动作仅花了4年时间。

与之对应，中梁一直奉行“456”的高周转模式：4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入。

高周转的开发模式下，中梁也在大肆布局，通过收购快速切入空白市场。

在重庆，中梁通过收购首次在主城亮相，在重庆区县，以合作开发模式开启下沉市场大门。

但无论如何，其进入重庆的时间都晚了，错过了之前的囤地周期，拿地就没有成本优势。

其进入重庆主城的几个项目，地价都不便宜，销售也不顺畅，只有和海成联合开发的项目走量不错。

从突击进入重庆到现在，整体而言中梁在重庆并没有赚到什么钱。

其披露的销售信息显示，2020年已销售合约建筑面积为1350万㎡，其中重庆只有24.65万㎡。实现合约销售金额1688亿元，而重庆占比只有1.9%，27.6亿元。

但赚得少，并不是频频爆出质量问题的借口，更不能作为1厕2卖这种违法又反智行为的支撑。

质量问题可以整改，智商问题何药可解？

更别说公安机关对一房两卖这种涉嫌诈骗的开发商实控人，现实生活中是有刑拘实例的。

中梁的野蛮生长，还是应该在法律允许的范围内进行。