重庆地产一哥金科地产集团正面临三面围城：一方面，以产品著称的“洋房之父”金科地产在重庆10栋问题洋房被拆除重建，这几乎摧毁了该集团几十年来呕心沥血打造的产品品牌；另一方面“三条红线”让资金链本来十分紧张的金科雪上加霜，可是市场销售又远不如预期；再就是巨额担保的雷可能随时被爆破。

产品品牌全面崩塌

依靠产品起家的黄红云万万没有想到，自己呕心沥血打造的金科地产产品品牌砸得这么快！

砸掉金科产品品牌的标志性事件，是位于重庆南岸区的金科联发东悦府项目！重庆是金科集团的发家之地，也是其战略重心所在，是其创始人黄红云最为看重的地方。

2018年5月31日，金科集团与联发地产以6000元/平的楼面价，20.66亿元的总价拿下了南岸区茶园这个占地245亩的土地，总共由四个地块组成，随后开发成了金科联发东悦府。

拿到地之后，金科集团与联发地产集团共同组建了重庆金江联房地产开发有限公司来进行开发。据天眼查显示，金江联房地产开发有限公司金科和联发集团重庆公司各持股50%成立。

这个项目主要由洋房和高层住宅构成，此次出现问题的楼盘主要是洋房。茶园新区是重庆重要的城市副中心，也是南岸区政府所在地，地理位置十分优越。洋房是金科集团的核心产品品牌，也是黄红云金科集团的核心竞争力。

网上资料显示：东悦府是由百强房企金科及联发联合打造的品质住宅项目，位于重庆市茶园新区，北接茶园滨江居住区，南接重庆东站商务辐射区，享有多条公交线路及轻轨6号线配套，未来更有6号线延长线（规划）途径项目所在地，立体交通完善，项目所在区域万人住区规模成型，近享商业配套，生活便捷。

基于此，金科联发东悦府被购房者追捧，价格在同类产品中也处于高位，该项目也一度成为地区销冠。

今年7月的一天，位于重庆江南新城的项目金科联发东悦府的业主发现，这个即将交房的项目，发生了大面积沉降问题，墙体部分也发生了开裂现象。房子没交就成了危房。业主们不干了，迅速通过各种渠道向主管部门举报，并找开发商维权。

东悦府项目整体分布图，红框内为返工重建的10栋洋房

事实上，3月7日，重庆经开区建管局在疫情复工复产巡查中发现，“东悦府”地产项目中的洋房基础出现沉降现象，就下发整改通知书。随着业主集团维权的不断推进，东悦府项目的洋房基础沉降问题逐步暴露。

7月18日的调查结果显示：楼栋基础处于持续下沉状态，沉降未达到稳定状态，房屋出现结构裂缝及部分指标超出规范要求。

针对这个情况，住建部门给出的处理结果很直接：“本着对市民生命财产负责的态度，住建部门要求整体涉事楼栋全部拆除重建。”要被拆除的洋房共计10栋，包括一期的5栋、二期3栋、三期2栋。

8月4日，金江联向涉及到返工重建洋房的部分业主发布了《致歉告知书》，称业主所购房屋拟于近期返工重建，并将基础形式调整为桩基础，预计2021年年内交房。

“本来按照购房合同，这些洋房中有不少在今年9月交房，但是业主们等来的是集体维权，”该项目业主王先生表示，目前东悦府10栋洋房被拆除重建，是业主们艰苦维权的结果，这个维权过程真有些不堪回首。

金科一下子被拆了10栋楼，实属罕见。按道理，这样严重的建设事故不应该出现在有20多年开发经验，开发过数百个项目的金科集团。

有评估称，由此将会给金科带来损失近10亿元。按照持股比例，金科集团和联发集团重庆公司的损失各5亿左右，但是如果按照责任划分，联发集团可能不会为此事故埋单。

东悦府10栋洋房的拆除重建，对金科集团的产品力而言，是毁灭性的打击。如果产品死了，金科地产集团还剩什么？

市场销售大大受挫 担保巨雷成定时炸弹

产品力的下降，对于金科地产集团而言，不是个案，而是普遍的现象！

今年7月底，长沙市建设工程质量安全监督站官网曝光项目栏目发布的金科集美天辰项目施工单位涉安全违规。

7月份，金科股份重点打造的标杆项目—博翠粼湖，遭遇业主维权，业主向媒体报道和人民网地方留言版块的投诉，成都双流金科领地博翠粼湖存在交付延期、虚假宣传、货不对板、质量等问题问题。

6月26日，金科旗下另一个位于重庆铜梁的项目金科集美东方一期有业主向住建部门投诉称，业主发现正在施工的一期车库多处承重柱爆裂，柱内钢筋压弯暴露在外，承重梁断裂，开发商不仅没有答复，反而聘请保安殴打业主。

1月19日，四川南充金科集美天宸小区的业主们聚集到金科集美天宸小区进行维权，金科集美天宸小区在施工中途未告知业主而变更设计，将过道原定的瓷砖更换为易燃的硅酸钙板；两梯六户的迷你电梯在高峰期不能满足需求；房屋性质发生改变，由住宅变成了住宅公寓，且在售房时并未告知购房人；虚假宣传与高价低配等问题。

去年9月，位于郑州中牟县的金科天籁城被举报使用假冒钢筋。2019年4月，据“合肥房谈”报道，合肥金科海昱东方出现交房即维权的场景，业主投诉房子出现内墙大面积修补、地面开裂等问题，被质疑存在安全隐患。

金科集团产品力的严重下滑最终表现在其市场销售上！

数据显示，2020 年8月实现销售金额约191亿元，房地产销售面积约180万平方米。1-8月，公司及所投资的公司实现销售金额约1239亿元，房地产销售面积约1201万平方米。

这是金科股份首次公布月度销售额。今年1-8月，金科股份全年销售目标完成率为 56%，全年业绩完成更具弹性。

时间过去了三分之二，销售目标却只完成了一半多一点，金科的2020年日子有点艰难。

销售不如意，担保却不断攀升，金科地产集团对外担保额不断攀升，担保雷随时可能被引爆。

半年报显示，截止6月末，金科股份及子公司已审批的对外担保额度为227.59亿元，实际对外担保额度为131.58亿元；金科股份已审批的对子公司担保额度为531.67亿元，实际担保额度为296.80亿元；子公司对子公司（包括子公司对金科地产的担保）的已审批的担保额度为641.27亿元，实际担保额度为505.54亿元。合计金科股份已审批的担保总额为1400.52亿元，实际担保额度为933.92亿元，占金科股份净资产的315.54%。

一旦担保雷破，金科可能会陷入严重资不抵债的漩涡！

“三条红线”全踩 资金链绷紧

问题的关键是，金科地产集团的危险并不止于此！

半年报显示，金科股份的存货再次增长。截至6月末，金科股份的存货为2338.84亿元，占总资产的64%，半年内存货新增196.44亿元。相对应的是，截至6月末，金科股份资产总额达3672亿元，较上年末增长14%；负债总额为3081.95亿元，同比增长14%；资产负债率达到84%，净负债率125%。

脚踩“三条红线”让金科地产集团的市场回旋余地正在收窄。

今年8月，监管层对中国房企设置了“三道红线”。红线一：剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线二：净负债率大于100%；红线三：现金短债比小于1.0倍。

对比“三道红线”，金科股份全部踩雷。从剔除预收款后的资产负债率来看，截止6月末，金科股份剔除预收款及合同负债后的负债总规模为1687.74亿元，剔除预收账款后的资产负债率达到74%，超红线4个多百分点。

从净负债率来看，截止6月末，金科股份长短期有息债务规模合计1103.46亿元，股东权益为590.47亿元，净负债率达到125%。超红线二25个百分点。

从现金短债比来看，截止6月末，金科股份现金及现金等价物余额为356.79亿元，而公司短期债务达到363.27亿元，现金短债比仅0.98倍，未能满足红线三要求。存在一定的短期偿债压力。

2014年，为了减持整个家族的金科股票，黄红云找到徐翔，在后者帮助下，精心设计了一场操纵股价的大局——通过高送转方案、发布虚假新能源概念、虚假增持消息等，不断诱使股民进场，并在徐翔的巨额资金配合下拉升股价。

2015年股灾前，黄红云家族成功逃顶，最终套现了大约45亿左右的资金。2015年11月1日，私募一哥徐翔在杭州湾跨海大桥上被抓，“黄红云人生五十载，第一次感到害怕。”

如今面对四面楚歌，不知道历尽沧桑的地产大亨黄红云是什么人生滋味！